Álomárak helyett valóság: a magyar ingatlanpiac kemény fordulóponthoz érkezett

Bár az elmúlt évtizedben Magyarországon volt a legnagyobb ingatlanár-emelkedés az Európai Unióban, a piac ma már világosan jelzi: a vevők elérték fizetőképes keresletük határát. Az eladók azonban sok esetben még mindig a múltbeli árakhoz ragaszkodnak, és akár 15-20 százalékkal is túlárazzák ingatlanjaikat. Ez a nemzeti szempontból is fontos ágazat most a tisztulás és a realitás korszakába lép.

Miért nem kelnek el a magyar ingatlanok?

Az MNB adatai szerint a második negyedévben 1,1 százalékkal csökkentek az árak. Ez azonban még nem törte meg az eladói illúziót. A Balla Ingatlan szakértői szerint a túlárazás gyakran eléri az 5-10, sőt a 15-20 százalékot is. A XIV. és XVI. kerületben akár 20 százalékos eltérés is előfordul a kért és a valós piaci ár között. A X. és XVII. kerületben az eladók már érzik, hogy az Otthon Start által generált árakat a piac nem bírja el, de a kínálati árak így is 5-12 százalékkal meghaladják a tényleges értékesítési árakat.

Családi házaknál a legnagyobb az illúzió

A XVIII. kerületben a felújítandó Kádár-kockákat és az elavult fűtésű házakat gyakran 12-15 százalékkal árazzák a reális érték fölé. Érden egy régi, felújítandó ház négyzetméterára már 1 millió forinthoz közelít, ami egyértelműen túlzó. A VI., VII., VIII. és IX. kerületben a mérsékelt kereslet ellenére is előfordult áremelés, a túlárazás sok esetben elérte a 10 százalékot. Az ilyen ingatlanok hosszú időre a kínálatban ragadhatnak.

Kereslet élénkül, de a kínálat duzzad

Az ingatlan.com júliusi adatai szerint országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra. Ez éves szinten 14 százalékos visszaesés, de június óta 9 százalékos növekedés. A havi bővülést a kertes házak hajtották, ahol 13 százalékot meghaladó keresletnövekedést mértek. Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád-Csanád és Hajdú-Bihar megyében 30 százalék körüli vagy azt meghaladó növekedés történt. Budapesten azonban mindössze 0,4 százalékos, lényegében stagnáló keresletet regisztráltak.

Az összkínálat 145,3 ezerről 146,4 ezerre nőtt egyetlen hónap alatt. Ez a legfontosabb piaci jelzés: a kereslet nem szívja fel a kínálatot. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a következő három hónapban is hasonló jelenségre számíthatunk, mivel a tavalyi Otthon Start Program keresleti csúcspontja miatt a lakáspiaci kereslet és forgalom leszakadása egyre nagyobbnak tűnhet majd éves összevetésben.

Építkezések gyorsulnak, de a piac késleltetve fordul

Az OTP Ingatlanpont a KSH adataira hivatkozva közölte: az első félévben 6278 lakás épült, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban. A második negyedévben már 42,6 százalékos volt a növekedés. Az építési engedélyek száma 29 százalékkal nőtt. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint azonban a felhalmozódó eladatlan készlet és az Otthon Start előírásainak való megfelelési kényszer lassítja az új lakások árnövekedését. Az MNB előrejelzése szerint idén közel 16 ezer lakás készülhet el, 2027-től pedig erőteljesebb hullám jöhet.

Hová költöznek a magyarok?

A Duna House adatai szerint a 100 millió forint feletti piacon Budapest súlya egy év alatt 57-ről 48 százalékra csökkent, Pest megyéé 24-ről 33 százalékra nőtt. A városhatáron túl ugyanazért a pénzért közel másfélszer akkora otthon és kert érhető el. Érd, Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés vezetik a ranglistát. A 300 millió forint feletti prémiumszegmens továbbra is a fővárosé: a II., XII., V., I. és XIII. kerület tartja pozícióját.

Albérletpiac: kivárás és visszafogott főszezon

Az albérletpiacon elmaradt az országos roham. A ponthatárhirdetés utáni első 10 napban a napi telefonos érdeklődések átlaga 6,1 százalékkal nőtt, ami alig több a tavalyi 5,4 százaléknál. Szegeden 66, Debrecenben 47, Nyíregyházán 30 százalékos bővülést mértek. Budapesten a XI. kerületben 16, a IX.-ben közel 10 százalékosat. A kínálat mindössze 2 százalékkal bővült. A fővárosban 5, a megyeszékhelyeken több mint 17 százalékkal kevesebb kiadó ingatlan állt rendelkezésre, mint egy éve.

Gyakran ismételt kérdések (GYIK)

Miért nem csökkennek gyorsabban az árak?

Az eladók a korábbi áremelkedésből indulnak ki, és sokan még mindig illúziókban élnek. A piac azonban a vevők fizetőképes keresletének csúcsánál tart, így a túlárazott ingatlanok hosszú időre a kínálatban ragadnak.

Milyen hatással van az Otthon Start Program a piacra?

A program tavaly keresleti csúcsot generált, de idén a magas bázis miatt a kereslet és a forgalom leszakadása egyre nagyobbnak tűnik éves összevetésben. Az építési engedélyek száma ugyan nőtt, de a tényleges értékesítés lassabb.

Hová érdemes költözni a fővárosból?

Pest megye és az agglomeráció egyre vonzóbb: Érd, Szentendre, Budakeszi, Vác, Diósd és Vecsés kínál nagyobb otthont a fővárosi árak töredékéért. A 100 millió forint feletti vásárlásoknál a főváros súlya csökken, a megyéké nő.

Mi várható az albérletpiacon a következő hónapokban?

A visszafogott főszezon és a kínálati verseny miatt a díjak nem emelkednek érdemben. A bérlők számára kedvező lehet a kivárás, mivel a hozamok mérséklődése és a csökkenő kínálat ellenére az árak stabilak maradnak.

Fotó: Index.hu